Financiamento Imobiliário– SFH
Título: Vedação à capitalização de juros e ausência de limitação dos juros remuneratórios nos contratos do sistema financeiro da habitação
Questão submetida a julgamento: Questão referente à legalidade do Sistema Francês de Amortização, também conhecido com Tabela Price, em contrato celebrado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação.
Tese firmada: Nos contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, é vedada a capitalização de juros em qualquer periodicidade, mas não cabe ao STJ, todavia, aferir se há capitalização de juros com a utilização da Tabela Price, por força das Súmulas 5 e 7.
Data de afetação: 12/02/2009
Data da publicação do acórdão de mérito: 18/09/2009
Data do trânsito em julgado: 26/10/2009
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Questão submetida a julgamento: Questão referente à limitação dos juros remuneratórios ao percentual de 10% a.a., com base no art. 6º, "e", da Lei n. 4.380/64, em contrato celebrado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação.
Tese firmada: O art. 6º, e, da Lei n. 4.380/1964 não estabelece limitação aos juros remuneratórios nos contratos vinculados ao SFH.
Data de afetação: 12/03/2009
Data da publicação do acórdão de mérito: 18/09/2009
Data do trânsito em julgado: 26/10/2009
Súmula 422/STJ: O art. 6°, e, da Lei n. 4.380/64 não estabelece limitação aos juros remuneratórios nos contratos vinculados ao SFH.
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Título: Discussão sobre a necessidade de participação da Caixa Econômica Federal nos feitos que envolvam contratos de seguro habitacional vinculados ao Sistema Financeiro Habitacional e que não tenham relação com o FCVS
Questão submetida a julgamento: Discussão sobre a necessidade de participação da Caixa Econômica Federal nos feitos que envolvam contratos de seguro habitacional vinculados ao Sistema Financeiro Habitacional e que não tenham relação com o Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS).
(Informação atualizada em 18/08/2016: foi retirado "do agente financeiro". Justificativa: página 6 do voto-vencedor proferido pela Min. Nancy Andrighi no julgamento dos segundos embargos declaratórios - DJe de 14/12/2012)
Tese firmada: Fica, pois, consolidado o entendimento de que, nas ações envolvendo seguros de mútuo habitacional no âmbito do SFH, a CEF detém interesse jurídico para ingressar na lide como assistente simples somente nos contratos celebrados de 02.12.1988 a 29.12.2009 - período compreendido entre as edições da Lei nº 7.682/88 e da MP nº 478/09 - e nas hipóteses em que o instrumento estiver vinculado ao FCVS (apólices públicas, ramo 66). Ainda que compreendido no mencionado lapso temporal, ausente a vinculação do contrato ao FCVS (apólices privadas, ramo 68), a CEF carece de interesse jurídico a justificar sua intervenção na lide.
Ademais, o ingresso da CEF na lide somente será possível a partir do momento em que a instituição financeira provar documentalmente o seu interesse jurídico, mediante demonstração não apenas da existência de apólice pública, mas também do comprometimento do FCVS, com risco efetivo de exaurimento da reserva técnica do FESA, colhendo o processo no estado em que este se encontrar no instante em que houver a efetiva comprovação desse interesse, sem anulação de nenhum ato anterior.
Outrossim, evidenciada desídia ou conveniência na demonstração tardia do seu interesse jurídico de intervir na lide como assistente, não poderá a CEF se beneficiar da faculdade prevista no art. 55, I, do CPC.
Data de afetação: 15/10/2008
Data da publicação do acórdão de mérito: 25/05/2009
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Título: Discussão sobre a necessidade de participação da Caixa Econômica Federal nos feitos que envolvam contratos de seguro habitacional vinculados ao Sistema Financeiro Habitacional e que não tenham relação com o FCVS
Questão submetida a julgamento: Discussão sobre a necessidade de participação da Caixa Econômica Federal nos feitos que envolvam contratos de seguro habitacional vinculados ao Sistema Financeiro Habitacional e que não tenham relação com o Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS).
(Informação atualizada em 18/08/2016: foi retirado "do agente financeiro". Justificativa: página 6 do voto-vencedor proferido pela Min. Nancy Andrighi no julgamento dos segundos embargos declaratórios - DJe de 14/12/2012)
Tese firmada: Fica, pois, consolidado o entendimento de que, nas ações envolvendo seguros de mútuo habitacional no âmbito do SFH, a CEF detém interesse jurídico para ingressar na lide como assistente simples somente nos contratos celebrados de 02.12.1988 a 29.12.2009 - período compreendido entre as edições da Lei nº 7.682/88 e da MP nº 478/09 - e nas hipóteses em que o instrumento estiver vinculado ao FCVS (apólices públicas, ramo 66). Ainda que compreendido no mencionado lapso temporal, ausente a vinculação do contrato ao FCVS (apólices privadas, ramo 68), a CEF carece de interesse jurídico a justificar sua intervenção na lide.
Ademais, o ingresso da CEF na lide somente será possível a partir do momento em que a instituição financeira provar documentalmente o seu interesse jurídico, mediante demonstração não apenas da existência de apólice pública, mas também do comprometimento do FCVS, com risco efetivo de exaurimento da reserva técnica do FESA, colhendo o processo no estado em que este se encontrar no instante em que houver a efetiva comprovação desse interesse, sem anulação de nenhum ato anterior.
Outrossim, evidenciada desídia ou conveniência na demonstração tardia do seu interesse jurídico de intervir na lide como assistente, não poderá a CEF se beneficiar da faculdade prevista no art. 55, I, do CPC.
Data de afetação: 15/10/2008
Data da publicação do acórdão de mérito: 25/05/2009
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Título: Possibilidade da utilização da Taxa Referencial (TR) como índice de correção monetária do saldo devedor - necessidade de contratação do seguro habitacional
Questão submetida a julgamento: Questiona-se a substituição da Taxa Referencial - TR - pelo Índice Nacional de Preço ao Consumidor - INPC/IBGE -, como índice de atualização monetária do saldo devedor.
Tese firmada: No âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, a partir da Lei n. 8.177/1991, é permitida a utilização da Taxa Referencial (TR) como índice de correção monetária do saldo devedor, que também será cabível ainda que o contrato tenha sido firmado antes da Lei n. 8.177/1991, mas desde que haja previsão contratual de correção monetária pela taxa básica de remuneração dos depósitos em poupança, sem nenhum outro índice específico.
Data de afetação: 11/02/2009
Data da publicação do acórdão de mérito: 15/12/2009
Data do trânsito em julgado: 05/03/2010
Súmula 454/STJ: Pactuada a correção monetária nos contratos do SFH pelo mesmo índice aplicável à caderneta de poupança, incide a taxa referencial (TR) a partir da vigência da Lei n. 8.177/1991.
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Título: Ausência de obrigatoriedade de contratação de Seguro Habitacional ao mutuário do SFH, vedada a venda casada
Questão submetida a julgamento: Questiona-se a obrigatoriedade da contratação de Seguro Habitacional diretamente com o agente financeiro ou por seguradora por este indicada.
Tese firmada: O mutuário do SFH não pode ser compelido a contratar o seguro habitacional obrigatório com a instituição financeira mutuante ou com a seguradora por ela indicada.
Data de afetação: 11/02/2009
Data da publicação do acórdão de mérito: 15/12/2009
Data do trânsito em julgado: 05/03/2010
Súmula 473/STJ: O mutuário do SFH não pode ser compelido a contratar o seguro habitacional obrigatório com a instituição financeira mutuante ou com a seguradora por ela indicada.
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Título: Possibilidade de suspensão da execução extrajudicial de contrato e da inscrição em cadastro de proteção ao crédito no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação
Questão submetida a julgamento: Questiona-se a possibilidade de tutela cautelar com vistas a suspender a execução extrajudicial a que se refere o Decreto-lei n. 70/66, bem como de impedir a inscrição do nome do devedor em bancos de dados desabonadores, desde que o mutuário de contrato celebrado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação consigne os valores que entender devidos.
Tese firmada: Em se tratando de contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei nº 70/66, enquanto perdurar a demanda, poderá ser suspensa, uma vez preenchidos os requisitos para a concessão da tutela cautelar, independentemente de caução ou do depósito de valores incontroversos, desde que: a) exista discussão judicial contestando a existência integral ou parcial do débito; b) essa discussão esteja fundamentada em jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça ou do Supremo Tribunal Federal (fumus boni iuris).
Data de afetação: 11/02/2009
Data da publicação do acórdão de mérito: 23/09/2009
Data do trânsito em julgado: 29/10/2009
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Título: Possibilidade de quitação de saldo devedor de financiamento de segundo imóvel pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais - FCVS
Questão submetida a julgamento: Questão referente à possibilidade, ou não, da segunda quitação do saldo residual relativo a contrato de financiamento para aquisição de residência própria, entabulado pelas regras do Sistema Financeiro da Habitação - SFH, com a utilização de recursos provenientes do Fundo de Compensação de Variações Salariais - FCVS, nos termos da Leis 4.380/64, 8.004/99 e 8.100/99.
Tese firmada: O Fundo de Compensação de Variações Salariais - FCVS é responsável pela quitação do saldo residual de segundo financiamento nos contratos celebrados até 05.12.1990, ante a ratio essendi do art. 3º da Lei 8.100/90, com o redação conferida pela Lei n 10.150, de 21.12.2001.
Data de afetação: 20/11/2009
Data da publicação do acórdão de mérito: 18/12/2009
Data do trânsito em julgado: 21/02/2011
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Título: Prazo para notificação pessoal do devedor para purgação da mora e possibilidade de escolha unilateral do agente fiduciário pelo credor
Questão submetida a julgamento: Discute a possibilidade de o credor unilateralmente eleger o agente fiduciário no bojo de execução extrajudicial de contrato regido pelas normas do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) com garantia hipotecária.
Tese firmada: A exigência de comum acordo entre o credor e o devedor na escolha do agente fiduciário tão-somente se aplica aos contratos não vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação - SFH.
Data de afetação: 01/02/2010
Data da publicação do acórdão de mérito: 28/04/2011
Data do trânsito em julgado: 15/06/2011
Súmula 586/STJ: A exigência de acordo entre o credor e o devedor na escolha do agente fiduciário aplica-se, exclusivamente, aos contratos não vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação – SFH.
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Título: Prazo para notificação pessoal do devedor para purgação da mora e possibilidade de escolha unilateral do agente fiduciário pelo credor
Questão submetida a julgamento: Discute-se a observância do Decreto-Lei n. 70/66, precisamente acerca da notificação pessoal do devedor para purgação da mora.
Tese firmada: Não se cogita perempção da execução extrajudicial na hipótese do não cumprimento do prazo estabelecido pelo § 1º do art. 31 do Decreto-lei n. 70/66.
Data de afetação: 01/02/2010
Data da publicação do acórdão de mérito: 28/04/2011
Data do trânsito em julgado: 15/06/2011
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Título: Forma de amortização do saldo devedor do Sistema Financeiro de Habitação
Questão submetida a julgamento: Discute-se forma de amortização do saldo devedor do sistema financeiro de habitação.
Tese firmada: Nos contratos vinculados ao SFH, a atualização do saldo devedor antecede sua amortização pelo pagamento da prestação. Súmula 450/STJ
Data de afetação: 18/10/2010
Data da publicação do acórdão de mérito: 15/02/2011
Data do trânsito em julgado: 18/03/2011
Súmula 450/STJ: Nos contratos vinculados ao SFH, a atualização do saldo devedor antecede sua amortização pelo pagamento da prestação.
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Título: Aplicabilidade, aos contratos celebrados no âmbito do SFH, da regra de imputação do pagamento prevista no art. 354 do CC/2002
Questão submetida a julgamento: Questiona, no âmbito dos contratos de financiamento habitacional, a) a prática de anatocismo em decorrência da utilização do Sistema de Amortização Francês - "Tabela Price"; e b) a cobertura do saldo devedor pelo FCVS, na ausência de disposição contratual a respeito.
Tese firmada: Salvo disposição contratual em sentido diferente, aplica-se aos contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação a regra de imputação prevista no art. 354 do Código Civil de 2002, que reproduz o art. 993 do Código Civil de 1916 e foi adotada pela RD BNH 81/1969.
Data de afetação: 29/06/2010
Data da publicação do acórdão de mérito: 14/10/2011
Data do trânsito em julgado: 22/11/2011
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Título: Legitimidade do cessionário em contrato de mútuo
Questão submetida a julgamento: Discute-se a legitimidade do adquirente de imóvel por meio de "contrato de gaveta" para demandar em juízo a revisão de cláusulas pactuadas em contrato de mútuo habitacional, firmado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, se realizada a cessão sem a anuência da instituição financeira.
Tese firmada: Tratando-se de contrato de mútuo para aquisição de imóvel garantido pelo FCVS, avençado até 25/10/96 e transferido sem a interveniência da instituição financeira, o cessionário possui legitimidade para discutir e demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos.
Data de afetação: 16/11/2011
Data da publicação do acórdão de mérito: 10/05/2013
Data do trânsito em julgado: 24/06/2013
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Questão submetida a julgamento: Discute-se a legitimidade do adquirente de imóvel por meio de "contrato de gaveta" para demandar em juízo a revisão de cláusulas pactuadas em contrato de mútuo habitacional, firmado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, se realizada a cessão sem a anuência da instituição financeira.
Tese firmada: Na hipótese de contrato originário de mútuo sem cobertura do FCVS, celebrado até 25/10/96, transferido sem a anuência do agente financiador e fora das condições estabelecidas pela Lei nº 10.150/2000, o cessionário não tem legitimidade ativa para ajuizar ação postulando a revisão do respectivo contrato.
Data de afetação: 16/11/2011
Data da publicação do acórdão de mérito: 10/05/2013
Data do trânsito em julgado: 24/06/2013
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Questão submetida a julgamento: Questão referente à legitimidade do adquirente de imóvel por meio de "contrato de gaveta" para demandar em juízo a revisão de cláusulas pactuadas em contrato de mútuo habitacional, firmado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, se realizada a cessão sem a anuência da instituição financeira.
Tese firmada: No caso de cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação realizada após 25/10/1996, a anuência da instituição financeira mutuante é indispensável para que o cessionário adquira legitimidade ativa para requerer revisão das condições ajustadas, tanto para os contratos garantidos pelo FCVS como para aqueles sem a cobertura do mencionado Fundo.
Data de afetação: 16/11/2011
Data da publicação do acórdão de mérito: 10/05/2013
Data do trânsito em julgado: 24/06/2013
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Questão submetida a julgamento: Questão referente à legitimidade do adquirente de imóvel por meio de "contrato de gaveta" para demandar em juízo a revisão de cláusulas pactuadas em contrato de mútuo habitacional, firmado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, se realizada a cessão sem a anuência da instituição financeira.
Tese firmada: No caso de cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação realizada após 25/10/1996, a anuência da instituição financeira mutuante é indispensável para que o cessionário adquira legitimidade ativa para requerer revisão das condições ajustadas, tanto para os contratos garantidos pelo FCVS como para aqueles sem a cobertura do mencionado Fundo.
Data de afetação: 16/11/2011
Data da publicação do acórdão de mérito: 10/05/2013
Data do trânsito em julgado: 24/06/2013
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Título: Caráter facultativo da celebração do contrato de arrendamento imobiliário especial previsto no art. 38, caput E § 2º da Lei nº 10.150/2000
Questão submetida a julgamento: Questiona-se a faculdade ou obrigatoriedade de a instituição financeira promover o arrendamento imobiliário especial previsto no art. 38, caput e § 2º da Lei nº 10.150/2000.
Tese firmada: Prescreve o art. 38 da Lei nº 10.150/2000 que as instituições financeiras captadoras de depósitos à vista e que operem crédito imobiliário estão autorizadas, e não obrigadas, a promover contrato de Arrendamento Imobiliário Especial com Opção de Compra, dos imóveis que tenham arrematado, adjudicado ou recebido em dação em pagamento por força de financiamentos habitacionais por elas concedidos.
Data de afetação: 15/08/2012
Data da publicação do acórdão de mérito: 21/11/2013
Data do trânsito em julgado: 27/03/2014
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Título: Necessidade de interpretação de cláusulas contratuais e de produção de prova técnica para se verificar a existência ou não de capitalização de juros com a utilização da Tabela Price nos contratos do sistema financeiro da habitação
Questão submetida a julgamento: Questiona se a existência/inexistência de juros capitalizados em contratos que utilizam a Tabela Price é matéria de fato - e por isso demandaria a realização de provas - ou exclusivamente jurídica, dispensada a dilação probatória.
Tese firmada: A análise acerca da legalidade da utilização da Tabela Price - mesmo que em abstrato - passa, necessariamente, pela constatação da eventual capitalização de juros (ou incidência de juros compostos, juros sobre juros ou anatocismo), que é questão de fato e não de direito, motivo pelo qual não cabe ao Superior Tribunal de Justiça tal apreciação, em razão dos óbices contidos nas Súmulas 5 e 7 do STJ.
É exatamente por isso que, em contratos cuja capitalização de juros seja vedada, é necessária a interpretação de cláusulas contratuais e a produção de prova técnica para aferir a existência da cobrança de juros não lineares, incompatíveis, portanto, com financiamentos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação antes da vigência da Lei n. 11.977/2009, que acrescentou o art. 15-A à Lei n. 4.380/1964.
Em se verificando que matérias de fato ou eminentemente técnicas foram tratadas como exclusivamente de direito, reconhece-se o cerceamento, para que seja realizada a prova pericial.
Data de afetação: 04/02/2012
Data da publicação do acórdão de mérito: 02/02/2015
Data do trânsito em julgado: 10/06/2015
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Título: Ausência de cobertura do FCVS – saldo devedor residual, a ser suportado pelo mutuário
Questão submetida a julgamento: Discute a validade ou não de cláusula que estabelece o pagamento de saldo devedor residual após o término do pagamento das prestações em contrato de mútuo imobiliário não coberto pelo Fundo de Compensação de Variação Salarial-FCVS.
Tese firmada: Nos contratos de financiamento celebrados no âmbito do SFH, sem cláusula de garantia de cobertura do FCVS, o saldo devedor residual deverá ser suportado pelo mutuário.
Data de afetação: 08/05/2014
Data da publicação do acórdão de mérito: 24/10/2014
Data do trânsito em julgado: 12/04/2016
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Súmulas relacionadas ao assunto:
Súmula 31/STJ A aquisição, pelo segurado, de mais de um imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação, situados na mesma localidade, não exime a seguradora da obrigação de pagamento dos seguros.
Súmula 199/STJ Na execução hipotecária de crédito vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação, nos termos da Lei n. 5.741/1971, a petição inicial deve ser instruída com, pelo menos, dois avisos de cobrança.
Súmula 308/STJ A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
Súmula 422/STJ O art. 6º, e, da Lei n. 4.380/1964 não estabelece limitação aos juros remuneratórios nos contratos vinculados ao SFH.
Súmula 450/STJ Nos contratos vinculados ao SFH, a atualização do saldo devedor antecede sua amortização pelo pagamento da prestação.
Súmula 454/STJ Pactuada a correção monetária nos contratos de SFH pelo mesmo índice aplicável à caderneta de poupança, incide a Taxa Referencial (TR) a partir da vigência da Lei n. 8.177/1991.
Súmula 473/STJ O mutuário do SFH não pode ser compelido a contratar o seguro habitacional obrigatório com a instituição financeira mutuante ou com a seguradora por ela indicada.
Súmula 539/STJ É permitida a capitalização de juros com periodicidade inferior à anual em contratos celebrados com instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional a partir de 31/3/2000 (MP n. 1.963-17/2000, reeditada como MP n. 2.170-36/2001), desde que expressamente pactuada.
Súmula 586/STJ A exigência de acordo entre o credor e o devedor na escolha do agente fiduciário aplica-se, exclusivamente, aos contratos não vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação - SFH.
Súmula 602/STJ O Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos empreendimentos habitacionais promovidos pelas sociedades cooperativas.